El crédito fiscal del IGV en el sector inmobiliario

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En el Perú, la transferencia de propiedad de predios no se encuentra dentro de las operaciones gravadas con el IGV. La excepción a esta regla es la primera venta de inmuebles hecha por el denominado “constructor”, de acuerdo a las definiciones y consideraciones de la propia Ley del IGV. La razón por la cual se introdujo a la primera venta de inmuebles como operación gravada con el IGV fue la de garantizar que el valor total del servicio de construcción requerido para su edificación sea efectivamente gravado.

En efecto, hasta antes de la introducción de la primera venta de inmuebles como operación gravada con el IGV, algunas empresas de construcción realizaban la edificación del casco de un inmueble a favor de una empresa vinculada (operación gravada con el IGV), quien se encargaba de realizar los acabados y construcción final de dicha edificación para proceder a la venta del inmueble a un tercero, logrando así que el valor agregado de la construcción en esta segunda etapa no se encuentre gravado.

Es así que para evitar la elusión del IGV correspondiente al valor agregado total de la construcción de inmuebles, el legislador introdujo una nueva operación gravada –la primera venta de inmuebles realizada por el constructor-. No obstante, toda vez que la finalidad de norma era alcanzar el valor de la construcción incluido en el valor del inmueble, el legislador estableció que dicho gravamen no alcanzaría al terreno. En efecto, hasta la fecha, la Ley del IGV contempla una presunción de puro derecho en virtud de la cual el 50% del valor de venta de los inmuebles no se encuentra gravado con el IGV por estar asociado al terreno sobre el cual éste es construido; sin admitir al contribuyente probar en contrario. En pocas palabras, la norma grava el valor de venta con una tasa efectiva de 9%.

Si bien la referida tasa efectiva podría suponer una menor carga impositiva para los contribuyentes, ésta genera una distorsión en la determinación y uso del crédito fiscal. En efecto, nuestra legislación establece que para fines de la determinación del crédito fiscal, el IGV pagado por las adquisiciones de bienes y servicios destinadas a la construcción puede ser íntegramente deducido como crédito fiscal, mientras que aquél pagado en las compras asociadas a la publicidad y venta del inmueble propiamente dicho (terreno más construcción), debe ser prorrateado en un 50%, por estar vinculado a la venta del terreno no gravado con el IGV.

De esta forma, si advertimos que la mayor parte de los costos y gastos incurridos para la edificación de inmuebles destinados a la venta están relacionados a su construcción, no sorprende que pese a tener una tasa de IGV reducida en un 9%, las empresas inmobiliarias acumulen un crédito fiscal significativo al término de sus operaciones, que no puede ser recuperado. Si a ello sumamos la imposibilidad de dichas entidades a solicitar la devolución del crédito fiscal acumulado, el IGV pagado para la construcción de los inmuebles disponibles para la venta genera entonces un efecto financiero adverso.

Ante esta situación, surgen algunas alternativas de planificación que, en nuestra opinión, deben ser evaluadas por las empresas inmobiliarias. Por un lado, puede evaluarse las posibilidades de cada compañía de modificar el giro de negocio hacia uno en el que resulte viable el recupero del crédito fiscal a través de la facturación de operaciones gravadas con el IGV distintas a la primera venta de bienes inmuebles. Otra alternativa es la transferencia de crédito fiscal a través de una reorganización societaria, con ciertas limitaciones y condiciones. Caso contrario, la entidad deberá evaluar las implicancias financieras y tributarias del castigo del crédito fiscal que no pueda ser recuperado.

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Camila-CalderonCamila Calderón
Gerente Senior de Impuestos, EY

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Gerente Senior de Impuestos en EY. Cuenta con más de 7 años de experiencia trabajando con empresas del sector inmobiliario y construcción, así como asesorando a empresas de retail y telecomunicaciones. Abogada titulada de la Universidad de Lima, con estudios de Impuestos Internacionales en el International Tax Center of Leiden (Holanda) y post grado en la Universidad de Navarra en Pamplona (España).


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