FIBRA y FIRBI: diversificando en inversiones rentables

FIBRA y FIRBI: diversificando en inversiones rentables

 

Una oportunidad de inversión muy ventajosa para las personas naturales hoy en día son los Fondos de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles (FIRBI) y Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces (FIBRA). Estos instrumentos, introducidos al Perú en el 2016, permiten la inversión en negocios inmobiliarios con beneficios tributarios significativos. Por ejemplo, la tasa tributaria es de 5% y no de 29.5%, como corresponde por negocios inmobiliarios; y las ganancias por la venta de los certificados de participación están exonerada del pago del Impuesto a la Renta, lo que no sucede con otros vehículos financieros. Pero no solo se trata de un tratamiento tributario preferencial. Los FIBRA y FIRBI en el Perú aseguran una gran diversificación de portafolio, pues permiten invertir en todo tipo de inmuebles y en cualquier país del mundo.

Beneficios tributarios

Hasta el año pasado, las personas naturales que habían invertido en FIBRA y FIRBI pagaban 5% sobre la renta neta que generaban estos instrumentos; pero a partir del 1 de enero de 2019 se pagará el 5% sobre la renta bruta. De esta manera, la tasa se asemeja a la correspondiente a la renta por arrendamiento (renta de primera categoría), lo cual es adecuado pues en la práctica los FIBRA y FIRBI son inversiones en arrendamiento de inmuebles.

La modificación de renta neta a renta bruta no significa un desincentivo para invertir en los FIBRA y FIRBI. Cabe recordar que si no fuera por la existencia de estos instrumentos financieros, las personas naturales tendrían que pagar una tasa de 29.5% por sus inversiones en negocios inmobiliarios. Hoy por hoy se tiene la opción de pagar solo el 5%.

De otro lado, las grandes empresas tienen la posibilidad de realizar un step up a valor de mercado del costo tributario de los inmuebles si son aportados al FIBRA o FIRBI. En un primer momento difieren el Impuesto a la Renta a pagar por la ganancia de la venta por el aporte, debiendo pagar este tributo cuando vendan sus certificados de participación o cuando se venda el inmueble. En segundo lugar, al calificar una venta para propósitos tributarios el aporte sin retorno al fideicomiso o el aporte al fondo, el patrimonio registra para efectos tributarios un costo a valor de mercado; en tal sentido, el casco será depreciado según la regulación tributaria y será escudo para los partícipes que sean personas jurídicas domiciliadas en el Perú.

Diversificación

El negocio de los FIBRA y FIRBI no consiste en comprar inmuebles para su reventa, sino que se hace de inmuebles para darlos en uso a terceros, ya sea en arrendamiento, usufructo, derecho de superficie, entre otros usos similares. Adicionalmente, al inversionista se le brinda la posibilidad de invertir en inmuebles para arrendamiento, sin tener que lidiar con el día a día propio de estas actividades.

Adicionalmente, a través de los FIBRA y FIRBI, uno puede tener inversiones en cualquier parte del mundo, no solo en Perú. Esto es una de las ventajas que tiene la regulación peruana frente a las regulaciones de México y Estados Unidos (donde también existen estos instrumentos, pero que solo permiten invertir en inmuebles dentro de esos territorios). De esta manera, uno puede tener inversiones en Lima, Arequipa, Santiago de Chile, Bogotá, la Ciudad de México, entre otras ciudades.

Asimismo, la diversificación de la inversión también está asegurada gracias a que, por medio de los FIBRA y FIRBI, se puede aprovechar cualquier tipo de inmueble y beneficiarse con su arrendamiento: viviendas, hoteles, oficinas, hospitales, depósitos, centros comerciales, entre otros. Por último, cabe destacar que no existe un monto mínimo de inversión (el nuestra primera experiencia como país, caso de FIBRA Prime, se pudo ingresar con US$ 10, valor nominal de cada certificado de participación).

Lo que se viene

Esperamos con muchas ansias en el mercado el lanzamiento de nuevos FIBRAS. Tenemos en el radar dos para el 2019 y uno para el 2020. Estimamos que los programas superen los USD 3,000 millones, y esperamos que las primeras colocaciones de éstos sean por el total lanzado.

Cabe destacar que hoy los beneficios tributarios que tienen los FIBRA y FIRBI en Perú son más potentes que los que tienen en otros países como el caso de México a manera de ejemplo, por lo que no se espera que el gobierno haga más cambios tributarios respecto a estos instrumentos.

Sin embargo, sí se espera que la Superintendencia de Mercado de Valores emita un reglamento que facilite el acceso a estos instrumentos a través del aporte de inmuebles, que es la otra modalidad que existe además del aporte de dinero.

Para tener en cuenta:

  • El negocio de los FIBRA y FIRBI no consiste en la reventa de inmuebles. La venta del inmueble solo está permitida a partir del cuarto año de haberlo adquirido.
  • Se puede ingresar a los FIBRA y FIRBI a través del aporte de dinero (compra-venta) o aporte de inmueble.
  • Gracias a los FIBRA y FIRBI, las personas acceden a una inversión inmobiliaria a través de la BVL, lo cual les genera beneficios tributarios significativos.
  • La tasa tributaria de la renta que genera los FIBRA y FIRBI para personas naturales domiciliadas y no domiciliadas por los arrendamientos es de 5% sobre renta bruta, mientras que la de los negocios inmobiliarios en general es de 29.5% sobre renta neta.
  • La venta del certificado de participación de los FIBRA y FIRBI está exonerada del pago de impuestos, siempre que se cumpla con que el certificado tenga liquidez o que durante el primer año cuente con un market maker.
  • Los FIBRA y FIRBIS permiten inversiones en inmuebles ubicados dentro y fuera de Perú.

 

Para conocer más sobre este tema, te invitamos a visitar la publicación de nuestra Revista Execution


Alvaro ArbuluAlvaro Arbulú
Socio de Impuestos, EY 

email

linkedin

Socio de Impuestos de EY Perú. Cuenta con más de 8 años de experiencia como abogado y 11 como tributarista. Especialista en Tributación Financiera, Seguros, AFP, Fondos, Fideicomisos y Mercado de Capitales, Tax Wealth Management y planeamientos para empresas locales e internacionales.